Practica executării silite imobiliare continuă să înregistreze un număr crescut de spețe care creează dificultăți atât organelor de executare silită, cât și proprietarilor de drept ai bunurilor imobile, prin prisma aplicării prevederilor legale și a efectelor pe care această procedură le instituie.

O situație destul de des întâlnită este aceea în care creanțe neachitate ale unor foști proprietari de bunuri imobile constatate prin titluri executorii (de natură civilă, fiscală sau uneori și penală) atrag demararea procedurii de executare silită asupra acestor bunuri, deși bunurile de facto nu mai sunt în proprietatea debitorului, ci în proprietatea unor terți dobânditori, transferul dreptului de proprietate având loc înainte de efectuarea  procedurilor de executare silită.

Ca regulă, în aceste situații se poate ajunge atunci când are loc un transfer al dreptului de proprietate asupra unui bun imobil (încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de înscris autentic pentru un imobil încă neintabulat, partaj voluntar etc.), dar noul proprietar nu efectuează demersurile necesare în vederea înscrierii dreptului său de proprietate în Cartea Funciară.

Pentru claritate vom reda pe scurt două spețe practice relevante în legătură cu problematica ce se dorește a fi analizată prin intermediul prezentului articol.

I. Descrierea stării de fapt I

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei T, contestatorul XY solicită instanței ca prin hotărârea judecătorească pe care urmează să o pronunțe, să dispună admiterea contestației la executare, astfel cum a fost formulată, în contradictoriu cu intimata C.S.A, anularea tuturor actelor de executare silită efectuate de BEJ S, radierea urmăririi silite imobiliare emise în dosarul execuțional, dispunerea încetării oricăror acte de executare silită în dosarul execuțional, precum și obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, între contestatorul XY, în calitate de cumpărător și numiții SA, în calitate de vânzători s-a încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare atestat de dl. avocat AB. Obiectul contractului a constat în transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil apartament situat în Municipiul C.P.

Întrucât promitentul-vânzător nu și-a executat voluntar obligația asumată prin antecontractul ante-menționat, neprezentându-se la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, s-a formulat acțiune în justiție, înregistrată pe rolul Judecătoriei T având ca obiect prestație tabulară.

Prin Sentința civilă pronunțată de Judecătoria T, instanța a admis acțiunea formulată, sens în care a dispus: obligarea numiților SA să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul descris, cu mențiunea că în caz contrar hotărârea judecătorească va ține loc de act autentic apt pentru intabulare; intabularea dreptului de proprietate în favoarea actualilor proprietari cu privire la imobil. Sentința pronunțată de Judecătorie a rămas definitivă și irevocabilă prin neapelare în cursul anului 2012.

Ulterior, în cursul anului 2021 contestatorul XY a solicitat către OCPI T înscrierea dreptului său de proprietate asupra imobilului apartament indicat anterior. Prin Încheierea de respingere OCPI T a respins cererea formulată pe motiv că asupra imobilului sunt înscrise o serie de sarcini astfel: este înscrisă o somație imobiliară dată în dosarul execuțioal, BEJ S, pentru suma de X lei + cele ce vor veni, la cererea creditoarei C. S.A în baza Încheierii civile pronunțată de Judecătoria T în cursul anului 2019.

Analizând Extrasul de carte funciară al imobilului, contestatorul XY a constatat că vechiul proprietar al imobilului, numitul SA, este executat silit pentru propriile datorii asupra imobilului care nu îi mai aparține încă din anul 2012, acesta fiind în proprietatea contestatorului potrivit Sentinței civile pronunțate de Judecătoria T în cursul anului 2012.

Raportat la toate aceste aspecte, contestatorul XY a fost nevoit să formuleze o acțiune în justiție având ca obiect contestație la executare pentru a înlătura orice atingere adusă exercitării dreptului său de proprietate, având în vedere că acest drept este grevat de sarcini în mod nelegal.

II. Descrierea stării de fapt II

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C, contestatoarea B.A. solicită instanței ca prin hotărârea judecătorească pe care urmează să o pronunțe, să dispună admiterea contestației la executare, astfel cum a fost formulată, în contradictoriu cu intimata S.E.C, anularea tuturor actelor de executare silită efectuate de BEJ P, radierea urmăririi silite imobiliare emise în dosarul execuțional, dispunerea încetării oricăror acte de executare silită în dosarul execuțional, precum și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, în cursul anului 2012, între contestatoarea B.A și numitul B.V în calitate de soți copartajanți,     s-a încheiat Actul de partaj voluntar, autentificat de către BNP D. Obiectul actului de partaj voluntar a constat în partajarea imobilului apartament situat în Mun. C N, și asupra cotelor părți indivize, părțile și dependințele de folosință comună ale construcției din care face parte imobilului și asupra cotelor părți indivize din teren aferent construcției în care este situat imobilul.

Astfel, ieșirea din indiviziune s-a făcut prin atribuirea imobilului supus partajului, în natură, în integralitatea sa, contestatoarei în schimbul plății unei sulte în sumă către numitul B.V.

La data de 28.04.2021, contestatoarea și numitul B.V, în calitate de foști soți copartajanți, au decis completarea Actului de partaj voluntar, prin suplimentarea masei partajabile cu imobilul (garaj) situat în Mun. C N. Acest imobil (garaj) a fost atribuit în deplină proprietate și exclusivă posesie contestatoarei în cotă de 1/1, prin actul adițional la actul de partaj voluntar.

Ulterior încheierii și autentificării actului adițional amintit anterior, contestatoarea B.A a solicitat BCPI C să înscrie dreptul de proprietate al acesteia asupra imobilului garaj. În luna iunie a anului 2022, examinând Extrasul de carte furnciară, contestatoarea a remarcat faptul că vechiul coproprietar al imobilului respectiv numitul B.V este executat silit pentru propriile datorii asupra imobilului garaj care nu îi mai aparține în proprietate încă din data de 28.04.2021, dată de la care a intrat în proprietatea exclusivă a contestatoarei, aceasta bucurându-se de toate prerogativele dreptului de proprietate asupra acestui bun.

De asemenea, și în această situație pentru a stopa vătămarea continuă adusă dreptului de proprietate asupra imobilului garaj, aceasta a fost nevoită să formuleze o cerere de chemare în judecată având ca obiect contestație la executare, pentru a înlătura atingerile aduse atributelor dreptului de proprietate.

III. Încadrarea celor două stări de fapt în temeiul de drept – Contestația la executare

În ce priveşte terţii, conform art. 650 din Codul de Procedură Civilă, orice terţă persoană vătămată printr-un act de executare silită poate solicita desfiinţarea acestuia sau, după caz, încetarea executării silite înseşi, numai pe calea contestaţiei la executare, dacă prin lege nu se dispune altfel.

În acest sens, cei doi contestatori și-au justificat calitatea procesuală activă pentru demararea acestui demers raportat la prevederile art. 713 alin. 5 din Codul de Procedură Civilă, respectiv: „În cazul procedurii urmăririi silite mobiliare sau imobiliare ori a predării silite a bunului imobil sau mobil, contestaţia la executare poate fi introdusă şi de o terţă persoană, însă numai dacă aceasta pretinde un drept de proprietate ori un alt drept real cu privire la bunul respectiv.” De asemenea, conform art. 715 alin. 4 din Codul de Procedură Civilă., dacă prin lege nu se prevede altfel, contestaţia prin care o terţă persoană pretinde că are un drept de proprietate sau un alt drept real asupra bunului urmărit poate fi introdusă în tot cursul executării silite, dar nu mai târziu de 15 zile de la efectuarea vânzării ori de la data predării silite a bunului.

Justificarea calității procesuale active pentru a formula contestație la executare reiese din faptul că imobilele asupra cărora s-au derulat actele de executare silită se află în proprietatea contestatorului XY potrivit Sentinței civile pronunțată de Judecătoria T, precum și în proprietatea contestatoarei B.A potrivit actului adițional la actul de partaj voluntar.

Mai mult, cei doi contestatori sunt străini de raporturile desfășurate între creditori și debitori, neavând nici un fel de calitate în dosarele de executare silită în baza cărora au fost emise și notate urmărirea silită imobiliară în cartea funciară.

Notarea somațiilor imobiliare asupra proprietății deținute în mod legal de către contestatori încă cu mult timp înainte de începerea executării silite este vădit nelegală și de natură a aduce atingeri însemnate asupra exercitării dreptului de proprietate al actualilor proprietari.

Rezultă aşadar că demersurile judiciare efectuate au fost introduse în termenul legal, iar cei doi contestatori  sunt îndreptațiți la formularea acestui demers judiciar.

IV. Formularea problemelor de drept în speță

În ceea ce privește acest punct, formularea problemelor de drept constă în:  necesitatea de a se stabili în mod clar dacă dobândirea dreptului real de proprietate este condiționată de înscrierea acestuia în Cartea Funciară, precum și dacă sunt îndeplinite condițiile perevăzute de lege pentru a demara executarea silită asupra bunului imobil al altui proprietar.

A. Dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil – necondiționată de înscrierea dreptului în Cartea Funciară

Transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil ce formează obiectul unei promisiuni de vânzare-cumpărare are loc la data încheierii actului autentic sau în caz de refuz al părţii de a încheia actul la notar, la data rămânerii definitive a hotărârii pronunţate de instanţa judecătorească, care are efect constitutiv de drepturi.

Hotărârea care ţine loc de act de vânzare-cumpărare are un caracter mixt: declarativ – întrucât constată existenţa antecontractului şi constitutiv – întrucât marchează momentul de la care operează transferul dreptului de proprietate. Astfel, din momentul rămânerii definitive a hotărârii dreptul va fi transferat în patrimoniul beneficiarului în starea în care se găseşte în patrimoniul promitentului, respectiv negrevat de sarcini.

Pe cale de consecință, art. 1674 din Cod civil stabilește expres că: “Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit.”

Raportat la această prevedere suntem de părere că proprietatea asupra imobilului s-a strămutat de drept de la debitorul executat silit către actualul proprietar la momentul rămânerii definitive a hotărârii care ține loc de înscris autentic.

În ceea ce privește transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil ce formează obiectul partajului volutar, înțelegem să facem trimitere la prevederile art. 680 alin. 1 din Codul Civil care reglementează în mod expres faptul că fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului.

În acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului garaj aparține contestatoarei începând cu data de 28.04.2021 – data încheierii Actului adițional la actul de partaj voluntar.

Aceste concluzii  sunt susținute și de prevederile art. 56 alin. (1) din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, potrivit căruia: “Dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.”

Prin urmare, rezultă fără putere de tăgadă faptul că actualii proprietari au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor odată cu rămânerea definitivă a hotărârii pronunțate de instanță precum și odată cu încheierea actului adițional la actul de partaj, dreptul de proprietate existând așadar și fără a fi intabulat în Cartea Funciară. În completarea celor susținute înțelegem să redăm prevederile art. 21 din Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare – Republicată care reglementează faptul că publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri.

Prin urmare, suntem de părere că nu subzistă o obligație legală de înscriere în Cartea Funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului, iar faptul că nu a fost efectuată această înscriere nu este de natură a leza natura dreptului de proprietate. Efectele înscrierii în Cartea Funciară fiind doar de opozabilitate și nu afectează sau instituie o condiție asupra dreptului născut ca efect al hotărârii judecătorești.

Important de precizat este și faptul că art. 435 din Codul de procedură civilă instituie principiul opozabilității hotărârilor judecătorești, potrivt căruia: „Hotărârea este opozabilă oricărei terțe persoane atât timp cât aceasta din urmă nu face, în condițiile legii, dovada contrară.” Așadar, creditoarea C.S.A este ținută la respectarea hotărârii judecătorești pronunțată de Judecătoria T, rămasă definitivă în cursul anului 2012.

Prin urmare, chiar dacă evidențele actuale din cartea funciară nu sunt în concordanță cu situația juridică reală a imobilului nu putem admite că dovada dreptului de proprietate se realizează prin extrasul de carte funciară. Suntem de părere că și chiar neînscris în cartea funciară bunul imobil  al noului proprietar, acesta nu poate fi supus executării silite pentru datoriile fostului proprietar.[1]

În susținerea celor afirmate anterior înțelegem să expunem practica judiciară a instanțelor de judecată care îmbrățișează opinia expusă supra, astfel că Judecătoria Brașov prin Sentința nr. 5587/2015, pronunțată la data de 25 mai 2015 a statuat: „Instanţa reţine că motivul contestaţiei este acela că debitorul nu este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului supus executării silite, dreptul de proprietate aparţinând contestatorilor. Instanţa reţine că motivul este întemeiat. Executarea silită vizează, parţial, imobilul ce nu aparţine debitorului şi care, în mod fraudulos, a garantat un împrumut cu proprietatea altcuiva – a contestatorilor. Instanţa reţine că proprietarii nu erau obligaţi a-şi intabula imobilul. Împrejurarea că nu şi-au deschis carte funciară nu înseamnă că nu sunt titularii dreptului de proprietate.”

B. Îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege pentru demararea urmăririi silite a bunului imobil.

Evidențiem faptul că executarea silită este procedura prin intermediul căreia titularul unui drept, recunoscut prin hotărâre judecătorească sau prin alt titu executoriu, constrânge pe debitorul său, care nu își execută de bună voie obligația corelativă, de a o aduce la îndeplinire în mod silit.[2]

Executare silită este reprezentată de situația în care creditorul care are de realizat o creanță bănească urmărește să își îndestuleze creanța din sumele obținute prin valorificarea bunurilor debitorului sau prin poprirea sumelor de bani, a titlurilor de valoare ori a altor bunuri mobile incorporale pe care acesta le are de primit de la terțe persoane.[3]

Astfel, din definițiile expuse supra se pot desprinde o serie de condiții necesar a fi îndeplinite pentru a fi în prezența unei proceduri de executare silită legale, cele mai importante fiind:

1. Existența unui titlu executoriu;
2. Neexecutarea de bunăvoie de către debitor a creanței;
3. Valorificarea bunurilor debitorului.

O condiție imperios necesară a fi îndeplinită este cea privind bunurile ce pot face obiectul procedurii executării silite. Astfel, potrivit art. 624 pct. 1 din Codul de Procedură Civilă: ”Executarea silită se efectuează prin: urmărirea bunurilor mobile și imobile ale debitorului sau aparținând terților ținuți să răspundă, în condițiile legii, pentru obligațiile debitorului, în scopul îndestulării creditorului.”

De asemenea, articolul menționat anterior se coroborează cu art. 819 din același act, care prevede faptul că: „Urmărirea silită imobiliară este de competența executorului judecătoresc din circumscripția curții de apel unde se află imobilul aparținând debitorului sau unei terțe persoane, dacă se urmărește un imobil ipotecat ajuns în mâinile acestuia.”

Din textele legale menționate anterior rezultă condiția sine qua non pentru a exista cel puțin aparența de legalitate a procedurii executării silite este ca aceasta să se îndrepte împotriva bunurilor debitorului.

Astfel, cum am expus în partea introductivă a acestui articol, imobilul ce face obiectul urmăririi silite se află în proprietatea noului proprietar. Pe cale de consecință creditorul nu are niciun drept de urmărire a imobilului despre care se face vorbire, întrucât acesta aparține altei persoane.

Prin urmare, se poate observa în mod direct o încălcare flagrantă a dispozițiilor legale în materia bunurilor ce pot fi urmărite silit, ceea ce duce la concluzia evidentă că această procedură de executare silită desfășurată asupra bunului imobil al vechiului proprietar, deși dreptul a fost transferat către o altă persoană este nelegală.[4]

În lumina celor reținute anterior statuează și instanțele de judecată. Astfel:

1. Judecătoria Cluj-Napoca a reținut prin Sentința civilă nr. 7477/2022 pronunțată la data de 14 decembrie 2022 faptul că: „Cum debitorul B.V nu mai este proprietarul imobilului supus executării silite asupra căruia s-a notat somația imobiliară emisă de executorul judecătoresc, iar contestatoarea în calitate de proprietar al imobilului este străină de executarea silită demarată la cererea creditorului împotriva debitorului, urmează ca prin notarea somației imobiliare în cartea funciară a imobilului asupra căruia este proprietar contestatoarea B.A s-a produs acesteia o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin anularea actului. Potrivit prevederilor art. 624 pct. 1 si art. 813 C. proc. civ. executarea silită se efectuează prin urmărirea bunurilor imobile ale debitorului sau aparţinând terţilor ţinuţi să răspundă, în condiţiile legii, pentru obligaţiile debitorului, în scopul îndestulării creditorilor, ceea ce nu este cazul în speţa de față întrucât intimata nu a dovedit existența vreunui raport obligațional, iar bunul imobil în cauză nu aparţine debitorului B.V, ci contestatoarei B.A. Pentru aceste considerente de fapt și de drept, instanţa constată că acţiunea civilă formulată de contestatoare este întemeiată și urmează a fi admisă în temeiul art. 720 C. proc. civ.”
2. Aceeași opinie a fost menținută și prin Sentința civilă nr. 5898/2016 pronunțată la data de 15 iunie 2016 de către Judecătoria Cluj-Napoca.
3. Judecătoria Caracal a reținut prin Sentința civilă nr. 970/2017 din data de 22 iunie 2017 faptul că: “Potrivit dispoziţiilor art. 629 C. pr. civ. veniturile şi bunurile debitorului pot fi supuse executării silite, însă este de netăgăduit că bunul urmărit silit în dosarul de executare, respectiv imobilul asupra căruia s-a efectuat notarea somaţiei imobiliare este proprietatea contestatorului anterior naşterii dreptului de a fi solicitată executarea silită, chiar dacă potrivit Extrasului de Carte Funciară, comunicat intimatei creditoare, imobilul situat în Caracal, înscris în cartea funciară CF, asupra căruia s-a notat începerea executării silite, la cererea B, figurează în proprietatea lui A. Având în vedere considerentele mai sus expuse, instanţa urmează să admită contestaţia la executare formulată de contestatorul B, să dispună radierea notării somaţiei imobiliare, privind imobilul proprietatea contestatorului şi să anuleze toate formele de executare silită efectuate în dosarul de executare. Dispune radierea notării somaţiei imobiliare, din partea a III-a a Cărţii funciare, privind imobilul proprietatea contestatorului. Anulează toate formele de executare silită efectuate în dosarul de executare cu privire la imobilul proprietatea contestatorului.”

V. Concluzii

Soluția juridică pe care o au la dispoziție cumpărătorii de bună-credință care se regăsesc în situația ingrată în care bunurile care le aparțin și pe care le au în deplină folosință și posesie sunt executate silit pentru debitele restante ale foștilor vânzători/proprietari este formularea unei acțiuni în justiție, având ca obiect contestația la executare.

În acest sens, rațiunea legiuitorului pentru care a reglementat dispoziția specială din art. 713 alin. 5 din Codul de Procedură Civilă a fost tocmai ca acest demers judiciar să poată fi folosit şi de persoanele străine de raportul juridic dintre părţi, anume de terţii vătămaţi printr-o măsură greşită sau ilegală de executare. Tocmai de aceea s-a reglementat posibilitatea şi pentru terţi de a face contestaţie la executarea care îi vatămă, pornită pe baza unui drept de proprietate sau un alt drept real cu privire la bunul care face obiectul executării.

Terţii care pretind un drept de proprietate sau un alt drept real asupra unui bun, mobil sau imobil, pot formula contestaţie la executare dacă respectivul bun face obiectul urmăririi silite mobiliare sau imobiliare ori al predării silite a bunului, în tot cursul executării silite, dar nu mai târziu de 15 zile de la efectuarea vânzării ori de la data predării silite a bunului, potrivit art. 713 alin. 4 din Codul de Procedură Civilă.

Contestația la executare întemeiată pe art. 713 alin. 3 din Codul de Procedură Civilă reprezintă remediul principal şi firesc de finalizare a procesului execuţional, fiind cea mai eficientă procedură, întrucât în măsura în care aceasta este admisă conduce în mod automat la anularea tuturor actelor de executare silită nelegală precum și la radierea somațiilor imobiliare înscrise nelegal în cartea funciară.

---

[1] Sentința nr. 5587/2015, pronunțată la data de 25 mai 2015 de către Judecătoria Brașov;

[2]  Drept procesual civil, G. Boroi, M. Stancu – Drept procesual civil, editura Hamangiu 2020, pag. 1091;

[3] Drept procesual civil, G. Boroi, M. Stancu – Drept procesual civil, editura Hamangiu 2015, pag. 883;

[4] Sentința civilă nr. 5898/2016 pronunțată la data de 15 iunie 2016 de către Judecătoria Cluj-Napoca;