CLUJUST împreună cu Cristina Boncaciu, avocat specializat pe domeniul fiscal, vă prezintă într-un interviu răspunsurile pentru zece situații întâlnite de către micii întreprinzători (persoane fizice autorizate sau firme) în lumina sau – mai realist spus – în hățișul normelor noului Cod fiscal.

Indiferent dacă aveți o casă în care sunt birourile unei firme, dacă dețineți o locuință în care este și sediul PFA-ului vostru sau al unui SRL, dacă în casă și locuiți și desfășurați activitate economică, veți afla mai jos unde vă încadrați în noul Cod fiscal și ce acte aveți nevoie. Cristina Boncaciu este avocat managing associate la SCA Nistorescu, Șomlea & Asociații și este specializată in următoarele domenii: drept fiscal, achiziții publice și drept comercial complex.

Aceste modificări legislative au scopul de a determina o grijă mult mai mare pentru fiecare proprietar, în felul în care își administrează proprietatea, iar faptul că înființarea de sedii sociale afectează costurile cu proprietatea va determina o mai mare disciplină și chiar o eficientizare a folosirii imobilelor. Clădirile cu adevărat nerezidențiale (clădiri de birouri, fie noi, fie construcții vechi), vor deveni în scurt timp mai de interes, pentru că înființarea de firme pe la prieteni și rude va întâmpina o mare reticență. Așa că, până la urmă, norma legislativă are un scop foarte util, de a se face ordine în „marea de întreprinzători” din România, însă recunosc că legislația este atât de stufoasă încât e foarte greu pentru un liber profesionist sau un proprietar de magazine de cartier să reușească să răzbată prin toate normele Codului fiscal. De aceea, cred că în următorii 2-3 ani consultanții fiscali vor fi ceva strict necesar pentru orice cetățean care are o activitate economică. Cred că, în sfârșit, vor înțelege și cei care practică activități economice că nu se mai poate face fiscalitate după ureche sau după ce zice contabilul.

Clujust: Ce se întâmplă dacă se schimbă categoria de folosință în timpului unui an calendaristic (este casă rezidențială, dar se vinde unei persoane care înființează o firma la acel imobil). De când se plătește impozit majorat?

Cristina Boncaciu: Impozitul pe clădiri va fi datorat pentru întregul an fiscal de persoana care are în proprietate clădirea la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior (art. 461 din noul Cod fiscal). În cazul în care dreptul de proprietate asupra unei clădiri este transmis în cursul unui an fiscal, impozitul va fi datorat de persoana care deține dreptul de proprietate asupra clădirii la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior anului în care se înstrăinează.

De exemplu dacă o persoană își vinde locuința în mai 2016, la momentul vânzării acesta va trebui sa fi achitat impozitul pe clădire pentru tot anul 2016. Noul proprietar, cumpărătorul va datora impozit pe clădire doar începând cu anul 2017, în funcție de destinația finală pe care o atribuie imobilului cumpărat.

În același exemplu cumpărătorul are în 2016 doar obligația să depună o declarație la organul fiscal local în a cărui rază teritorială de competență se află clădirea, în termen de 30 de zile de la data dobândirii și datorează impozit pe clădiri începând cu data de 1 ianuarie a anului următor, 2017.

Clujust: Toți oamenii care au un sediu social la ei acasă trebuie să își evalueze proprietatea printr-un raport de evaluare? Cine face aceste rapoarte de evaluare?

Cristina Boncaciu: Nu toți oamenii. Criteriul este cel legat de desfășurarea în mod efectiv la o anumită adresa a unei activități economice. Pot exista clădiri care să aibă atât o suprafață de locuit cât și o suprafață ocupată de un sediu social, însă în concret, societatea care are sediul social stabilit la respectiva adresă, să nu desfășoare efectiv o activitate economică acolo: fie pentru că are alte puncte de lucru, fie că activitatea sa este suspendata temporar la Registrul Comerțului. În acest caz, clădirile rămân rezidențiale și nu trebuie realizate Rapoarte de evaluare.

Întocmirea unor Rapoarte de evaluare poate fi necesară doar pentru stabilirea valorii impozabile în situația clădirilor nerezidențiale și a celor mixte. Însă și în cazul acestora depinde în care dintre situații se află clădirea: dacă este mai veche de 5 ani, dacă este nou construită, dacă a fost dobândită în ultimii 5 ani.

Astfel, în cazul clădirilor nerezidențiale, valoare impozabilă poate fi:

• valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referință;
• valoarea finală a lucrărilor de construcții, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referință;
• valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referință.

Referitor la actele de dobândire a proprietății se impune o atenție sporită referitor la valoarea imobilelor care se dobândesc.

Spre exemplu, să luăm situația clasică a unui contract de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului îl constituie vânzarea unui imobil teren împreună imobilul clădire situat pe acesta. Daca prețul total al contractului este indicat la suma generala de 130.000 de Euro, aceasta va fi valoarea care se va lua în calcul pentru stabilirea impozitului pentru clădire.

Recomandabil este în aceste situații să se defalce prețul plătit pentru teren, respectiv prețul plătit pentru clădire.

Rapoartele de evaluare se întocmesc de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării și reflectă valoarea clădirii la data de 31 decembrie a anului anterior anului de referință.

În vederea stabilirii impozitului pe clădiri, rapoartele de evaluare se depun în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declarația contribuabilului, până la primul termen de plată din anul de referință.

Rapoartele de evaluare trebuie să conțină dovada că rezultatele evaluării au fost înregistrate în baza de date cuprinzând valorile impozabile ale clădirilor, gestionată de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR). În scopul stabilirii impozitului pe clădiri pot fi verificate de autoritățile locale în conformitate cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării.

Clujust: Care este diferența dintre domiciliu fiscal și sediu social și cum influențează asta fiscalitatea unui imobil?

Cristina Boncaciu: Noțiunea de domiciliu fiscal nu trebuie suprapusă cu cea de sediu social în mod absolut. Aceeași entitate poate să aibă sediul social la o adresă, iar domiciliul fiscal la altă adresă.

Prin noțiunea de domiciliu fiscal se înțelege:

1. a) pentru persoanele fizice, adresa unde își au domiciliul, potrivit legii, sau adresa unde locuiesc efectiv, în cazul în care aceasta este diferită de domiciliu;
2. b) pentru persoanele fizice care desfășoară activități economice în mod independent sau exercită profesii libere, sediul activității sau locul unde se desfășoară efectiv activitatea principală;
3. c) pentru persoanele juridice, sediul social sau locul unde se exercită gestiunea administrativă și conducerea efectivă a afacerilor, în cazul în care acestea nu se realizează la sediul social declarat;
4. d) pentru asocierile și alte entități fără personalitate juridică, sediul acestora sau locul unde se desfășoară efectiv activitatea principală.

În situația în care domiciliul fiscal nu se poate stabili conform celor de mai sus, domiciliul fiscal este locul în care se află majoritatea activelor.

Pentru a discuta de existența unui „domiciliu fiscal” este necesar ca la respectivă adresă să se desfășoare și o activitate economică (suplimentar de existența unui sediu social).

Clujust: Care sunt cotele de impozite și în ce categorie e cel mai bine să figurăm?

Cristina Boncaciu: Vă explic cum se calculează la cele 3 categorii. Chestiunea nu este unde e cel mai bine să figurăm, ci care e categoria ce reflectă destinația reală a imobilului deținut în proprietate de cineva. Dacă o persoană a lăsat câțiva prieteni să îi stabilească sedii sociale sau puncte de lucru în casa lui familială, se pune întrebarea de ce ar dori să mențină o astfel de situație, câtă vreme acest lucru îi generează costuri mari cu proprietatea. La fel, în caz de cumpărare de imobile, oamenii vor fi foarte grijulii de acum înainte și vor dori să cumpere imobile „curate”.

Rezidențiale: modificarea cotei de impozit de la 0,1% la o cotă cuprinsă între 0,08% -0,2%;

Nerezidențiale: impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3%;

Mixte: însumarea impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial cu impozitul determinat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial.

Clujust: Cum se stabilește impozitul în cazul acelor clădiri cu destinație mixtă? Vă întreb pentru că multe persoane își pun întrebarea în ce măsură îi afectează dacă păstrează cele câteva firme/PFA în imobilul în care locuiesc.

Cristina Boncaciu: Consider că trebuie luat în calcul dacă respectivele societăți comerciale/PFA desfășoară sau nu activitate economică efectivă în respectiva clădire, așa cum am precizat și mai sus. Dacă nu se desfășoară o activitate economică efectivă, atunci clădirea poate rămâne una rezidențială cu cotă de impozit aferentă.

Văd următoarele variante în situația în care la adresa unei persoane fizice este stabilit sediul social al unei societăți:

a) În măsura în care se poate identifica suprafața aferentă sediului social (diferită de cea folosită pentru locuit) și dacă

• societatea desfășoară activitate, se va achita impozitul aplicabil clădirilor rezidențiale (aferent spațiului de locuit) + impozitul aplicabil clădirilor nerezidențiale (aferent spațiului alocat sediului social);
• societatea nu desfășoară activitate economică, se achită impozitul aplicabil clădirilor rezidențiale.

b) în măsură în care nu se poate evidenția distinct suprafața aferentă sediului social de cea destinată pentru locuit (și/sau se suprapun) și :

• societatea nu desfășoară nicio activitate economică, se va achita impozitul aplicabil clădirilor rezidențiale;
• societatea desfășoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilitățile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, se va achita impozitul aplicabil clădirilor nerezidențiale. [art. 459 alin. (1) și (2) din noul Cod fiscal].

În cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, când se cunosc suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial, pentru calculul impozitului/taxei pe clădiri se efectuează următoarele operațiuni:

a) se determină suprafața construită desfășurată a clădirii. Suprafața construită desfășurată a clădirii care nu poate fi măsurată pe conturul exterior se stabilește prin măsurarea suprafeței utile, delimitată de conturul interior al încăperilor, iar rezultatul se înmulțește cu coeficientul de transformare de 1,4;

b) se determină suprafața construită desfășurată a încăperilor care sunt folosite în scop nerezidențial;

c) se determină cota procentuală din clădire care corespunde încăperilor care sunt folosite în scop nerezidențial, prin împărțirea suprafeței prevăzute la lit. b) la suprafața prevăzută la lit. a);

Clujust: Contează dacă în locuința familială și-au stabilit sediul mai multe firme? Dacă e una, sunt 3 sau 8 firme în același imobil, presupunând că e suprafața mare.

Cristina Boncaciu: Impozitul va varia în funcție de suprafața ocupată de societatea comercială/PFA care desfășoară activitate economică la acea adresă. Cu cât aceasta este mai mare și impozitul va fi mai mare. Ca urmare contează suprafața alocată pentru activitatea economică și nu neapărat numărul de societăți comerciale înregistrate la respectivă adresă.

Delimitarea suprafețelor pentru stabilirea impozitului, în funcție de destinația rezidențială sau nerezidențială, rezultă din documentul anexat la declarația depusă de contribuabil la organul fiscal local competent, care poate fi: contractul de închiriere/comodat în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice; autorizația de construire și/sau de desființare, după caz, privind schimbarea de destinație a clădirii, în condițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, raportul de evaluare, dacă în acesta sunt evidențiate distinct suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial; documentația cadastrală sau declarația pe propria răspundere a proprietarului clădirii înregistrată la organul fiscal, în cazul în care nu există documente doveditoare.

Clujust: Pot aceste firme să își modifice acum suprafața deținută pentru sediu?

Cristina Boncaciu: Suprafața alocată pentru sediul social al unei societăți poate fi restrânsă/extinsă printr-un Act Adițional la Contractul de închiriere/comodat pe care l-a încheiat cu proprietarul clădirii. Acest act se depune la Registrul Comerțului.

Clujust: Ce recomandați unui om cu PFA în locuința lui de până în 50 mp: să o declare mixtă sau nerezidențială?

Cristina Boncaciu: Declarația se va face în funcție de situația reală, respectiv destinația finală a spațiului. Dacă PFA-ul nu desfășoară activitate economică în cadrul locuinței atunci clădirea se impune a fi declarată ca fiind una rezidențială.

În situația în care se desfășoară o activitate economică, se distinge în funcție și de posibilitatea de separare a suprafeței afectate PFA respectiv celei afectate pentru locuit, astfel:

• Dacă aceste două suprafețe se pot identifica separat și nu se suprapun, se va achita impozitul aplicabil clădirilor rezidențiale (aferent spațiului de locuit) + impozitul aplicabil clădirilor nerezidențiale (aferent spațiului alocat sediului social);
• Dacă nu se poate evidenția distinct suprafața aferentă PFA de cea destinată pentru locuit (și/sau se suprapun) se analizează în sarcina cui sunt înregistrate cheltuielile cu utilități. Dacă sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economic (PFA), clădirea va fi una nerezidențială și se va achita impozitul aplicabil clădirilor nerezidențiale.

Analizarea inclusiv a modalității de plată a cheltuielilor cu utilitățile „încurcă” puțin acele PFA-uri care au domiciliul fiscal stabilit în locuința personală și includ cheltuielile cu utilitățile locuinței în categoria cheltuielilor deductibile ale PFA-ului. Dacă vrei să-ți treci valoarea integrală a utilităților la cheltuieli deductibile, atunci trebuie să declari toată locuința că nerezidențială. Dacă o împarți în mixtă, atunci și utilitățile deductibile se împart în raport cu suprafața alocată activității economice.

Clujust: Dacă au construit o clădire de birouri, dar nu au finalizat procedurile de intabulare, trebuie declarații privind impozitul pe clădiri?

Cristina Boncaciu: Obligația de declarare clădirilor deținute aparține tuturor contribuabililor, inclusiv celor care au construit fără autorizație, care nu au întocmite formalitățile de cadastru de carte funciară, respectiv cei scutiți de la plata impozitului.

https://www.universuljuridic.ro/impozitul-pe-cladiri-in-noul-cod-fiscal-raspunsuri-la-cele-mai-frecvente-10-intrebari-ale-micilor-intreprinzatori/